Categories
その他

2024の福岡不動産投資

我々が活動している不動産投資市況の展望を大胆に予想してみることにしました。不動産を運用するためにはいくつかのポイントがあります。投資家が収益物件を購入する理由は、主に２つです。

  • 投機／ハイリスクで短期
  • 投資／ローリスクで長期

投機はリスクが高く、高い収益が上がる可能性のある保有期間が比較的短期のビジネスチャンスを提供します。一方で、投資は中長期的なビジネスとなり、不動産に関連した投資は、建物や土地を売却した時に発生し、物件を売ることによって収益を実現します。

不動産投資によって投資家に影響を与える主な５つのこと。

  1. 定期的収入（CF）
  2. 資本の保護（安定性）
  3. 資本の増加（インフレヘッジ）
  4. レバレッジ（ローンを活用し自己資本以上の物件購入などを可能にする）
  5. オーナーシップ（投資家独自の目的や夢）

不動産投資は安定したミドルリスクというイメージが強いため、毎月の不労働収入を得る目的や都市開発で価格の上昇による売却時の売買利益を目的とした投資も福岡では活発に取引されています。また金融機関と協力して自己資金だけでは購入困難な物件も融資を利用して購入される方も少なくありません。

不動産市場は、景気に反応して、少し遅れて価格などが変動します。不動産投資以外にも株式投資も人気があり、日経平均株価が36,158円（2024年2月2日現在）となっています。投資は、注目を集めてからはじめるのはすでに遅い。というご意見もあります。確かにその通りとも私は思います。しかし市場は常に動いております。今後の傾向などを注視していくことで、これからのチャンスも生まれてまいります。不動産投資物件の価格はどう推移してゆくのか見ていきます。

不動産投資市場の価格は①建築供給超過（供給意識）→②市場調整（需要供給）→③安定推移→④開発というシンプルなサイクルを繰り返して市場は動いています。福岡の市場で分析してみると、天神ビックバンの影響で福岡都心開発による建物の増加は63棟（※2015年2月から2023月3月末に建築確認申請数）程度が誕生しテナント空室率は6.11％とやや空室が目立つ状況になっています。（※日本経済新聞2023年7月ネット掲載記事より）しかしながら円安やインバウンドの増加などの影響で福岡市は九州で唯一人口が増加している地域です。取引されている不動産の利回りを見てみると５％～7％前後で推移しており、数年前と比較して利回り自体はやや上昇しています。価格は依然として高騰しており、定期的な収入を得るまでの水準には至っていないものの、資産の保護を目的とした富裕層の購入が続いています。この結果から①建築供給超過から②の市場調整の間を推移しているものと分析しており、安定的な定期収入を含めた資産形成を検討している投資家には少し慎重な目線が必要になります。

短期的な投資を目的に都市開発などでインフレヘッジを期待する投資には有効です。売り出された福岡都心部の新築分譲マンションは億を超える価格で販売されていますが、竣工を待たずに完売していますし、売却しても資産の目減りを抑えられた取引も目にします。

2024年の不動産投資に関して

日本国内や九州の人口が減少するなか、福岡市の人口は年々増加し、2035年頃にピークを迎える見込みとなっており、今後も引き続き不動産のニーズは継続されていきます。また、福岡市に住む外国人の数も増加しており、主な国籍としては、中国の方が最も多く全体の32.5％を占めており、次いで韓国の方が17.8％・ベトナムの方が16.3％と続いています。

海外のお客様が求められる居住物件とは

海外の方が求めるものに関して、バンベージョブのHPに掲載されていた内容を抜粋してご紹介させていただきます。住まい選びのポイントについては。

  • 徒歩又は自転車通勤可能な場所。
  • スーパーなどが近くにある。
  • 同時期に入所された方がおられる物件。
  • 女性の場合は防犯上の配慮や環境整備がされている。
  • 家賃の負担が少ない。

慣れない環境に住み替える場合には通勤や日用品の買い物や知人が近くにいたり、生活面での安心が得られる物件を求めるのは国籍や性別に関係なく必要であると思われます。また、求められる設備等に関しては、

  • エアコン、冷蔵庫、ガスコンロ、電子レンジ、テレビなどの家電製品
  • テーブル、衣類収納、キッチン収納などの家具
  • 掛け布団、枕、カーテン、照明器具などの寝具やインテリア
  • 鍋、フライパン、まな板、包丁などのキッチン用品
  • バスタオル、歯ブラシ、コップ、シャンプーなどの衛生用品
  • Wi-Fi契約などのネット環境の整備※特に必須

生活必需品に加え、出身地の食文化や生活習慣などにも配慮した商品や設備を整えてお迎えすることで、よりご満足して長くご利用していただくことに繋がります。

2024年の不動産投資に関して。

福岡の不動産供給は戸建てやマンション販売など、好調に推移しております。しかし建物の供給戸数はここ数年でも高い数値を維持していることから今後の空室率や流通価格の変動なども考慮に入れておく必要があります。2024年は人口推移、インバウンドの増加、福岡自体の競争力などからも、今後も不動産取引は活発化され、不動産投資市場においても高収益の投資物件の購入チャンスは多くはない一方、投資家が独自に考える要望に合った物件の登場も期待できます。しかしながら再三、ふれさせていただいていますが、価格の推移によっては売却時にその価値が大きく減額するなどのリスクもあることなども検討に入れながら事業を進めていっていただきたいと思います。

©2024ACHIEVEMENTPLUS